Приобретая недвижимость в кредит, нужно четко понимать, зачем вы это делаете и как вы будете ее использовать. Если вы планируете купить апартаменты, потом сдать их в аренду и получаемые средства использовать для погашения кредита, необходимо учитывать ряд моментов и быть готовыми к неприятным последствиям.

Несколько лет назад инвестор А. выкупил в престижной деревне четыре объекта недвижимости. Цена сделки на тот момент составляла 1 700 000 евро. А. оплатил 30% наличными, а на остальную сумму взял кредит в банке – рассчитывая, что покроет платежи по кредиту, сдавая свою недвижимость в аренду.

Но то ли менеджеры управляющей компании работали не слишком усердно, то ли по каким-то другим причинам, арендных средств на покрытие кредита не хватало. Вдобавок стоимость коммунальных услуг в деревне была немаленькой изначально, и с каждым годом росла: за восемь лет на четыре объекта было предоставлено коммунальных услуг на сумму 120 000 евро.

С декабря прошлого года у А. начались проблемы с обслуживанием кредита. Он обратился в банк, чтобы на следующие два года ему разрешили сократить выплаты от изначально договоренной суммы на 50%. Чтобы, к примеру, он платил не 10 тыс. в месяц, а 5 тыс. – до тех пор, пока ситуация не исправится. Банк ответил, что сначала необходимо погасить все задолженности, и только потом они рассмотрят эту просьбу.

А. выплатил долг, приехал на Кипр, чтобы перезаключить сделку, но в итоге банк его просьбу о временном понижении ставки кредита отклонил. Впрочем, в счет погашения долга банк предложил забрать два принадлежащих А. объекта недвижимости за цену, которую назначит оценщик банка, минус 25% от суммы оценки – за быструю продажу. Ничего себе условия, правда? Но жизненная ситуация А. на тот момент была такова, что он согласился.

Банк прислал своего оценщика, тот произвел оценку, и все участники пожали друг другу руки. После этого А. перестал платить по кредиту, так как, согласно договоренности, ждал от банка действий по реструктуризации долга. Через месяц банк сообщает, что нужна повторная оценка! По каким причинам – неизвестно. Сумма по итогам второй оценки оказалась несопоставимо ниже изначальной, и А. приглашает оценщика в третий раз (надо сказать, что все оценки производились за его счет).

В конце концов, стороны вроде бы снова договорились (в четвертый раз за время рассмотрения дела А.), но вдруг возникает некий «комитет в Никосии», который не соглашается с принятым решением и аннулирует все предыдущие договоренности А. с банком. Далее следуют угрозы, что дело А. теперь уйдет из этого «лояльного» отделения в другой «злой» комитет, где никто не знает ни А. лично, ни его историю, и где дело А. будут рассматривать более жестко. И чтобы избежать этих еще более негативных последствий, комитет предлагает отдать теперь уже три объекта недвижимости, немедленно погасить шестимесячную задолженность и продолжить выплаты по кредиту по первоначально оговоренной ставке!

За все это время А. так и не смог добиться пересмотра выплаты по кредиту, его долги росли в геометрической прогрессии, а помогать с арендой его недвижимости управляющая компания комплекса, мягко говоря, не спешила.

Совет эксперта

Серьезно обдумайте, зачем вы берете кредит, и просчитайте риски. К сожалению, большинство заемщиков почему-то пренебрегают услугами адвоката при оформлении кредита. Мы просто очень хотим получить финансирование и не думаем о последствиях.

Не нужно пытаться делать бизнес в чужой стране, не зная этого бизнеса. Что бы вам ни обещали, всегда работайте с профессионалом, который хотя бы не станет давать ложных надежд и заставит вас максимально объективно оценить свои возможности по выплате кредита – без учета потенциальной прибыли от сдачи вашей недвижимости в аренду.

Приобретая апартаменты в комплексе, заранее поинтересуйтесь о стоимости ежемесячного коммунального содержания и зафиксируйте эту ставку или сумму в договоре.

Если вы покупаете апартаменты в качестве инвестиции для последующей сдачи в аренду, обязательно узнайте – желательно, обратившись за консультацией к профессионалу, – какое жилье пользуется наибольшим спросом и в каком месте, чтобы вашу недвижимость можно было сдавать в аренду круглый год и за хорошие деньги.

Рузана КОТИКЯН
Консультант по недвижимости, Gallery Estate
[email protected]

Источник:  vkcyprus.com